了解了上述各個工業地產開發模式之后，下面我們重點來說一下工業園區開發模式的利弊得失，它是由政府主導，靠前期的各種政策來吸引企業入駐，在整體的產業園區發展階段這個屬于初期的招商時期，一般各個開發尤其是發展水平不高的地區普遍采取這個模式，前期雖能帶來稅收、就業以及領導的政績，后期各種問題就會浮出水面了。在招商引資發展的新階段，傳統的招商引資模式已經不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。
 

　　首先，產業園區政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發成本過高。在國家有關政策的鼓勵下，產業園區在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優惠政策，使產業園區的政策優惠逐步趨同。為了在招商引資競爭中獲取優勢，各地產業園區就突破國家土地、稅收法規及相關政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，稅收減免、零地價等等這種單純依靠政策優惠的低層次的招商引資最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發的成本過高，也不利于產業園區的長遠發展。
 

　　其次，優惠政策的作用弱化也使產業園區的競爭力下降。2006年之后，產業園區享有的各種優惠政策開始逐步取消，從未來發展趨勢看，產業園區所享受的優惠政策將會逐步分區域依次取消，使區內企業與區外企業的政策待遇趨同，營造公平的競爭環境成為必然要求，這必將使得產業園區的政策優惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。
 

　　再次，國際產業轉移也為產業園區的發展帶來了新的挑戰。從國際產業轉移的新特點來看，傳統的招商引資模式已不能適應組團式產業轉移的要求。當前，國際產業轉移正呈產業鏈整體和制造、研發、服務一體化的組團式轉移態勢，因而產業園區的產業基礎和產業配套成為承接國際產業轉移的主要因素，這對產業園區的招商引資提出了更高的要求。
 

　　最后，重復建設，產業雷同，到處圈地，集約化不高。我國產業園區遍地開花，過多過濫，區內區、園中園更是屢見不鮮，全國產業園大量普遍存在圈地現象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結構不合理等問題，這些問題導致了日益嚴重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農業發展；土地收益外流，損害國家和人民的利益。
 

　　主體企業引導的模式容易出現大量圈地，過多的剩余產品招商不出去，本身又不具備開發管理的經驗，造成土地資源浪費，需要的得不到，不需要的用不了的尷尬局面，即使招商企業入駐后期服務往往又跟不上去，更為可怕的就是以產業為名大量圈地，等土地升值后挪作他用或者搞房地產開發。工業地產商模式和綜合運作模式是本人比較看好的，龍創基業市場研究部通過大量的開發主體接觸和分析一致認為：所謂術業有專攻，分工不同，擅長的領域就不一樣，不可能要求一個企業或者區域政府全方位的做到位，基于此，我建議：
 

　　工業地產招商引資思路必須轉變，政企結合是未來的開發引資新趨勢，政府給予政策，協助辦理各種手續，企業出資承建，有資質經驗的開發企業進行園區招商引資和企業服務，轉變政府行政手段，按市場規律由企業操作。
 

　　無論是那種模式我認為必須結合當地的產業環境和產業政策，充分整合利用區域優勢資源，打造有特色的產業園區，在規劃定位階段必須做到接地氣、有特色、差異化，前期的準備工作到位，招商引資就不是問題了。
 

　　充分的資源整合能力。開發模式一旦確定務必使用最優化的手段完成招商引資工作的準備，策劃、設計、政府協調、媒體、公關、活動以及互聯網平臺等等，建議選擇產業鏈環節的最強大團隊合作，強強聯合，比如天山工業集團和百世金谷擅長于園區基礎開發建設，在招商和企業服務方面就選擇了和龍創基業合作，合理分工，資源優化配置，充分利用一切可以利用的資源最大化的實現預定目標。
 

　　作者系龍創基業（三河）企業服務中心總經理高富強，該中心主要提供全國產業園區的招商引資顧問服務。

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