1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式
 

　　它是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。主要基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器，同時它也是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。
 

　　前幾天參加搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)組織的“京津雙城記、論道大武清”之行，實(shí)實(shí)在在的感受到天津武清的招商火熱形勢，武清分為兩區(qū)四園，采用的模式即是在政府主導(dǎo)下的工業(yè)園區(qū)開發(fā)方式。走訪了幾個園區(qū)基本上招商手段相似、政策雷同，產(chǎn)品差異化不大，拼的基本都是政府給出的優(yōu)惠政策。
 

　　2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式
 

　　它是由主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善，嚴(yán)格意義上來說它并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。
 

　　據(jù)龍創(chuàng)基業(yè)市場研究部了解，在燕郊區(qū)域這類型開發(fā)模式較多，比如中興產(chǎn)業(yè)園、晶龍工業(yè)園，時代天華、超星、燕東產(chǎn)業(yè)園等等，前不久開發(fā)區(qū)引入的八大項目就屬于此列，在全國最近比較流行的要算富士康了。
 

　　3、工業(yè)地產(chǎn)商模式
 

　　房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營管理，以求獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。
 

　　代表企業(yè)有天山集團(tuán)、聯(lián)東u谷、百世金谷等，他們屬于全國區(qū)域運(yùn)作，如天山集團(tuán)在京津冀大量的圈地囤地，在燕郊、天津、承德、石家莊、北京、山東等不斷大量的開發(fā)，積累了十幾年的開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗。
 

　　4、綜合運(yùn)作模式
 

　　是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，目前這類模式被更多企業(yè)和政府看好，正朝著利好的方向發(fā)展。
 

　　上述四種模式各有千秋，各有優(yōu)劣，不能籠統(tǒng)的概括和判斷，要綜合各個時期、各個階段的發(fā)展要求和目標(biāo)來客觀、辯證的分析對待。
 

　　作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強(qiáng)，該中心主要提供全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資顧問服務(wù)。