我們常常會在不同的場合聽到類似的聲音，諸如，“我們BD團隊真的很厲害，開店速度真的很快，但我們后期運營真的跟不上”；又或者會聽到投資人抱怨“花了很多錢來投資酒店卻常常看不到很好的回報”。
很多時候，大家會說物業稀缺。沒錯，在酒店行業，好的位置勝過一切。但是黃金地段的位置資源畢竟有限。記者認為，隨著地產進入存量時代，酒店反而會迎來了物業的紅利，在這波城市更新的物業中，有大波的舊改/存量物業等著酒店去改造、升級、煥新，運營能力在這個時代將成為酒店生存競爭的決勝要素。通俗來說，做酒店運營者你有沒有“化腐朽為神奇”的能力。這里，記者將自己觀察到的酒店在存量改造領域中出現的新現象和案例，分享給大家，希望給行業一些新的感悟和思考。
Chapter 1
高端酒店的減法
與新建的物業建筑，存量物業資源多數可能來源于非傳統酒店物業資源，例如辦公大樓商場、廠房等等，這些物業形態千奇百怪，可能并不是酒店的理想型或者標準款。尤其是對于高端酒店來說，存量物業還真有可能做不出一家標準化的五星級酒店——客房、餐廳、會議室、宴會廳、泳池、健身房、水療中心等等一應俱全。在這樣的情況下，高端酒店如何占領這塊的市場？我們的高端酒店還有必要都按照五星級酒店的樣子設計產品和服務嗎？
據業內人士透露，在商務客流量極大的上海，某知名高端品牌酒店在經營最旺的的年代，宴會廳的真實使用率也不到20%，因為宴會廳太大了，沒有大型會議或者婚宴的時候，所有的設備包括人員的都是閑置的、都是成本。也有媒體報道稱，SPA在整個酒店收入里面的比重太少了，在很多酒店里不到1%。這些昂貴租金成本的轉化和回報則成為高端酒店經營的雞肋。正如某業內人士分析所言，“你去高端酒店住一個晚上，你會把酒店所有地方都轉一圈嗎？這是不現實的。而且商務客人來來往往都是很匆忙的，最多可能也就是喝杯咖啡吃個早餐，中晚餐都不大可能會在酒店里面消費。”
在這樣的現狀面前，其實，我們不妨給高端酒店做做減法——砍掉一些非核心的消費產品。記者還是很認同華住在打造自己首個高端酒店品牌禧玥時的思路和做法——不是去做全服務酒店，不要去做一個一年只能用上65天的消費場所，要把每一寸空間要用在刀刃上；也就是說，禧玥所提供的東西都是客人經常會消費、經常會簽到的地方，“因為畢竟物業很貴，我們關注客人在商務酒店的消費噪點當中的那些最高頻次的噪點，我們不想說去造一些特別大但是沒有人消費的大堂，我們也不想造一些SPA然后天天空在那邊”。
記者在徐家匯禧玥酒店看到，禧玥把高端酒店的藏身在二十多樓的行政酒廊直接搬進來了大堂，客人在大堂可以享受有消費活動，比如高端飲料、下午茶等等，也可以享受免費活動，比如一些上海地方特色的糕點小吃、水果、軟飲料等等。由于運營成本很高、而且大部分晚上時間是空著的，禧玥沒有24小時的餐廳，但是卻有24小時的餐飲服務——二樓餐廳提供早中晚餐；同時，考慮到航班延遲或者外面餐飲夜晚不營業的情況，在每天晚上會大堂吧免費提供一款不同的甜品和夜宵粥等等小食滿足客人的需求。而對于高端酒店都配備的健身房，禧玥直接跟樓下的健身房品牌合作，用禧玥人的話說“我們自己做，可能就是一塊小小的地方，放上幾臺跑步機、瑜伽球就ok了，但是人家比我們專業得多了”。
禧玥酒店大堂
禧玥酒店餐廳
回頭看華住的做法，我們不難發現，過去，它是用高端酒店的服務理念去做經濟型酒店；而現在，它又把經濟型酒店對于成本管控、坪效追求的思維很好地運用到了自己高端酒店打造中來，讓自己在高端酒店發展中多了一些靈動與從容，也更好地為酒店的投資回報率服務。
因此，記者建議，在改造存量地產/物業做高端酒店的時候，我們不妨嘗試去做做減法，以坪效提升和服務體驗為第一要義，專注于核心需求，瀟灑一點兒、甩掉那些長期不賺錢的包袱——如果必需，不妨選擇外包或者合作。
Chapter 2
中高端酒店的加法
目前市場上的中檔酒店或者說中高端酒店，基本上都是舊物業改造翻新而來。中檔酒店在存量改造方面的運營方式和思路也是花樣百出——將“酒店+”進行到底。
ZMAX酒店里開設精釀吧ZaoBar
在ZMAX品牌主理人黃玄看來，現在投資一家或者自己開一家中檔酒店都不大會虧錢，因為酒店確確實實是有穩定現金流和收入的行業——它跟大家的衣食住行分不開。但如果你只把它當做一個酒店，它就有天花板。因為目前中檔所謂的快速增長更多是隨著消費升級在做的自然增長，并沒有因為品牌真正做到“我喜歡這個品牌”。在尋找精神屬性的道路上，黃玄因緣際會接觸并深入了解了精釀，并在ZMAX的酒店里開設精釀吧ZaoBar。但她不想簡單跨界去賣周邊產品，也沒打算去做所謂的社交。而是要把ZMAX做成品牌、立體化的東西，它的觸點可能是眼耳口鼻手心，“酒店只是一個渠道，精釀也只是一個觸點，未來我們的品牌有無限可能，比如未來有可能跟科大訊飛合作語音盒子。“黃玄表示。
亞朵知乎酒店
剛剛慶祝了7周年的亞朵，自創立之初，就提倡打造人文、溫暖、有趣的“在路上”第四空間生活方方式，致力于向新中產消費者提供優質的酒店服務和生活方式產品。在中檔酒店市場，最早嘗試并且跨界最廣、影響最大的“IP酒店打法”就是由亞朵來領跑的；在兩年半時間內，亞朵與吳曉波、虎撲、網易云音樂、知乎等數個大IP合作打造出IP酒店，形成自己的跨界陣營。作為跨界合作的戰績，亞朵的非客房消費收入是其一大亮點，收入占比達到了20%。此前亞朵創始人兼CEO耶律胤透露，IP酒店上，局部品牌和地區酒店的RevPAR（每間可銷售房收入）比周邊其他同級別酒店增長20%以上，2019年會把以前的IP以更新的面目出現。
鋒·態度酒店全球首家店
剛剛過去的6月30日，東呈國際集團旗下鋒·態度酒店全球首家店在廣州揭幕。當記者走進大堂的時候，完全震驚了，有種“逛店”的感覺，它已經顛覆了記者對傳統酒店大堂的認知：兩層樓的挑高被自然分層，二樓陳列著各種行李包箱、背包、搭配著時尚單體滑板；一樓順著墻挨個排列著夾娃娃機、便利自選柜（簡餐、酒水、零食——全是年輕人的心頭好）、特色自助餐休閑吧臺、桌球、唱K迷你box……若不是看見了“check-in”標志，記者會以為自己走進了一家潮品店。
這三個酒店品牌，甚至都不能稱之為標準意義上的中檔酒店。但是他們卻是中檔酒店運營中比較有代表性甚至有些異類的品牌。通過對比總結不難發現：首先，他們提供的產品和服務已經超越了酒店作為住宿產品本身的邊界；其次，他們的客群已經不能再被簡單定義為商旅客人，因為他們的一些運營模式可能更多的是為了吸引本地客人，比如聚會轟趴，但他們都說自己是為在“年輕”客群打造產品和服務；再者，無論是ZMAX的精釀、還是亞朵的文娛，或者鋒的時尚潮品，他們所做的一切都是為了和年輕人更好地建立連接，與其說他們在為年輕人提供酒店產品、而不是說他們在為年輕人輸送/運營內容，酒店只是一個情感連接的載體；最后，所有的運營最終都要指向坪效或者更大的經營指標，所以黃玄希望ZMAX是個形容詞、王子樵說鋒未來會延展出很多東西，因為他們已經開始把自己的品牌名字往IP的方向打造，以此為精神屬性去構建更大的商業價值鏈。
這是中高端酒店在存量改造過程中，帶給整個行業的創新思維——對空間進行價值重構與創新組合。所以，記者的建議是，添價值——如果要做，請做出有內涵的品牌。
Chapter 3
低端酒店的“連鎖聯盟”法
在零售行業有句話叫“中國低端市場龐大，7-11并沒太多優勢”，因為在中國的下沉市場有大批以個人經營為組成形式的夫妻店們存在。在酒店行業的下沉市場依然有大批的家庭旅館、旅社存在，它們中的大多數可能都沒有辦法去跟大連鎖集團的快捷酒店在品質上去做競爭，甚至成為“低品質”的代言，但是它們卻像是人體細胞一樣——微小、分布廣、又不可或缺，有一些甚至占據了非常好的位置，比如說火車站旁邊的小旅社。也正因此這樣，才給了OYO這樣的企業創業并擴張的機會，可以預見在未來也許會大型連鎖集團進軍下沉市場進行規模化發展的重點收編對象。
關于包括家庭旅館、旅社、平價酒店以及部分民宿等龐雜住宿業態和產品構成的低端酒店市場，記者建議采用“連鎖聯盟法”。這種連鎖聯盟，并不是說它們彼此之間的抱團取暖、而是要主動去向大平臺、大連鎖靠攏。之所以會這么說，是因為記者認為，在消費升級的大背景下，整個低端住宿市場需要整體升級換血，大平臺大連鎖擁有它們所不具備的競爭資源和專業知識。
首先最關鍵的就是科技/互聯網對于酒店發展的關鍵推動力，嚴格受限于成本管控的家庭旅館，其實沒有必要一定要去構建自己的APP、后臺管理系統、甚至微信運營等等，這些加入大平臺大連鎖集團，他們都能夠幫你搞定，甚至線上渠道的代運營都是沒有問題的。另一個關鍵的因素就是專業知識的補課，這個專業知識不是說學會連鎖酒店的標準式微笑、接待話術之類甚至SOP，而是要真正懂得什么是“品質”、要搞清楚作為住宿產品最核心的關鍵要素——干凈、衛生、安全方面的底線標準在哪里、如何去做優化提升。
“連鎖聯盟”之外，低端酒店需要保留的或者放大的就是家庭旅館身上的“人”的部分。記者很認同知乎上的一個觀點——小旅館說到底是屬于社區行業、非標住宿。只要說不是處于旅游景點或者是商業發達交通優越之地,周邊5km范圍內絕對是你客戶的主要來源地。深耕周邊，就是小旅館們的最大競爭優勢。比如說，把那一頓簡單樸實的早餐——稀飯、豆漿、咸菜、花生米、泡菜、豆腐乳、煮雞蛋、咸蛋、面包、饅頭、油條，可以做出簡單但有風味的感覺；能夠親手繪制出一份當地旅游體驗地圖等等，把細節做到極致。這里有需要補充說明“連鎖并一定要改名字哦”，記者還是很喜歡小旅館們各種稀奇古怪的名字和五顏六色的外觀。
低端酒店市場的競爭，未來可能會走向“大連鎖，小酒店”的模式，這個市場的活躍還是依靠這些小店本身，因為大酒店的一些做法在它們的空間里可能是行不通的。
Chapter 4
總結
前幾天，中國旅游協會副會長兼秘書長張潤鋼在行業峰會上提到中端酒店的發展：一是需求持續旺盛，“高燒”不退，二是中端酒店和高端酒店邊界已開始模糊，這對從事高端酒店運營的人來講，需要特別關注。原來我們用有限服務和充分服務或叫全服務來區分中低端和高端，但是現在邊界已經模糊了，中端在往上走，按星級標準看肯定是有限服務，但是如果看效益，就不好說了，這是中端的。
記者想借此轉化一下，其實不僅中端和高端的界限在模糊，經濟型和中檔也在模式，我們已經通過各種模糊不清的叫法，例如，“小中檔”、“精品潮牌”、“高端經濟型酒店”，甚至當我們去實體體驗的時候，它們也看不出來太大的差異性。整個消費趨勢在變化，酒店更多的從住宿產品轉化為“生活方式”場景場所，做酒店的邏輯必須要發生改變。記者想把這個改變提煉為12個字：重心切割、價值重構、創新組合。
