杭州再次成為經(jīng)濟(jì)放緩之下地方政府賣地的典型。
 

       杭州市國土資源局公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計，今年前三季度杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創(chuàng)近5年同期新高，達(dá)到1022.76億元。
 

       在北京，前9月，北京土地出讓金已達(dá)1154.89億，創(chuàng)造了同期歷史新高，預(yù)計年內(nèi)將突破1400億；在上海，前9個月上海土地市場土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年(968億元)1.5倍。
 

       房企補倉意愿強烈，地方政府順勢推地，導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)歷史上罕見的“地王”年。截至9月底，據(jù)本報記者不完全統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的總價、單價地王超過15幅。
 

       9月底國土部出聲警示地王現(xiàn)象，嚴(yán)令一線城市年內(nèi)不得再出地王。但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種警示起不到根本的作用，土地市場的火熱難以明顯降溫，并將傳導(dǎo)至銷售市場。
 

地方大規(guī)模推地
 

“今年拿地比較多，首先是因為地方政府推地積極，選擇余地較大。”佳兆業(yè)集團(tuán)有關(guān)人士對本報記者表示。
 

       很多城市今年土地供給量顯著增長。從杭州賣地的結(jié)果來看，杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)是土地出讓金的主要來源。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2013年1－9月，杭州主城區(qū)共出讓81宗地塊，成交總面積246.6100萬平方米，土地出讓收入達(dá)711.39億元，創(chuàng)近5年新高。
 

       其中，高溢價地塊頻頻出現(xiàn)。不少外來房企“大鱷”強勢進(jìn)入爭奪杭州優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。9月初原浙大華家池校區(qū)地塊拍賣，總價高達(dá)130多億元，成為杭州新的總價“地王”。
 

       在北京，國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積達(dá)157.8萬平米。在已經(jīng)掛出出讓的土地中，住宅類的地塊也高達(dá)15宗，合計面積達(dá)到230萬平米。加上已經(jīng)出讓的土地814萬平米，預(yù)計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平米。
 

       上海漢宇地產(chǎn)土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海經(jīng)營性用地出讓金額達(dá)403億，成為土地市場月度成交額排行榜第一名。截至9月27日，上海年內(nèi)土地市場土地出讓金額達(dá)1538億，超去年全年(968億元)1.5倍，穩(wěn)居全國第一。
 

       房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現(xiàn)可以“狂熱”來形容。9月26日，海淀區(qū)環(huán)保科技園地塊是今年北京第二塊“限房價、競地價”地塊，中鐵建以18.1億元競得，折合樓面價18562元/平米，而政府規(guī)定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上了面包價。
 

       CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩(wěn)房價，但從環(huán)保科技園地塊看，實際效果并不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。
 

       地方與房企合力之下，多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創(chuàng)下歷史新高。
 

“地王”熱催生風(fēng)險
 

       9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，明令熱點城市加大住宅用地供應(yīng)力度，并嚴(yán)防高地價。
 

       李瑩認(rèn)為，國土部此舉對地方政府會產(chǎn)生一定的威懾作用，但地方對土地財政依賴情況未有改善，其對于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會明顯降低。而且，最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定，地方政府很難干預(yù)，今年以來房企銷售業(yè)績增幅尤為顯著，融資環(huán)境亦相對寬松，資金狀況良好，企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式也導(dǎo)致房企需要不斷擴(kuò)展規(guī)模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地?zé)岢比詫⒀永m(xù)。
 

       漢宇地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)付偉則認(rèn)為，當(dāng)前土地出讓金額大幅增長與土地市場“熱燒”不退有著密切關(guān)聯(lián)。隨著近期國土部發(fā)出嚴(yán)控高地價的警示，四季度一線城市土地市場將呈現(xiàn)高位回落。
 

       21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發(fā)商愿意高價拿地是市場行為，它們必須承擔(dān)市場波動的風(fēng)險。不過，令開發(fā)商不安的是，很多市場風(fēng)險是由于政策變動帶來的，而且無法預(yù)測。
 

       中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉指出，北京后期限房價競地價每年有2萬套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著，今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現(xiàn)風(fēng)險。
 

       CRIC在三季度總結(jié)及展望報告中亦指出，今年以來國內(nèi)“地王”項目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價格，使一二線城市開發(fā)風(fēng)險加大，對此企業(yè)擴(kuò)張應(yīng)適當(dāng)保持謹(jǐn)慎。

來源：http://house.china.com.cn/shanghai/view/698787.htm