杭州再次成為經濟放緩之下地方政府賣地的典型。
 

       杭州市國土資源局公布的土地出讓成交結果統計，今年前三季度杭州市區(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積606.9517萬平方米，土地出讓收入創近5年同期新高，達到1022.76億元。
 

       在北京，前9月，北京土地出讓金已達1154.89億，創造了同期歷史新高，預計年內將突破1400億；在上海，前9個月上海土地市場土地出讓金額達1538億，超去年全年(968億元)1.5倍。
 

       房企補倉意愿強烈，地方政府順勢推地，導致土地市場出現歷史上罕見的“地王”年。截至9月底，據本報記者不完全統計，全國范圍內已經出現的總價、單價地王超過15幅。
 

       9月底國土部出聲警示地王現象，嚴令一線城市年內不得再出地王。但房地產業內人士認為，這種警示起不到根本的作用，土地市場的火熱難以明顯降溫，并將傳導至銷售市場。
 

地方大規模推地
 

“今年拿地比較多，首先是因為地方政府推地積極，選擇余地較大。”佳兆業集團有關人士對本報記者表示。
 

       很多城市今年土地供給量顯著增長。從杭州賣地的結果來看，杭州主城區(不含蕭山、余杭)是土地出讓金的主要來源。機構統計顯示，2013年1－9月，杭州主城區共出讓81宗地塊，成交總面積246.6100萬平方米，土地出讓收入達711.39億元，創近5年新高。
 

       其中，高溢價地塊頻頻出現。不少外來房企“大鱷”強勢進入爭奪杭州優質稀缺地塊。9月初原浙大華家池校區地塊拍賣，總價高達130多億元，成為杭州新的總價“地王”。
 

       在北京，國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內集中發布了17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積達157.8萬平米。在已經掛出出讓的土地中，住宅類的地塊也高達15宗，合計面積達到230萬平米。加上已經出讓的土地814萬平米，預計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平米。
 

       上海漢宇地產土地監測數據顯示，今年9月，上海經營性用地出讓金額達403億，成為土地市場月度成交額排行榜第一名。截至9月27日，上海年內土地市場土地出讓金額達1538億，超去年全年(968億元)1.5倍，穩居全國第一。
 

       房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。很多房企在北京的表現可以“狂熱”來形容。9月26日，海淀區環保科技園地塊是今年北京第二塊“限房價、競地價”地塊，中鐵建以18.1億元競得，折合樓面價18562元/平米，而政府規定的商品住房銷售限價為19000元/平方米。又一次是面粉價追上了面包價。
 

       CRIC分析師李瑩指出，今年以來，北京推出限房價、競地價地塊，是期望通過行政手段來平穩房價，但從環保科技園地塊看，實際效果并不理想。這幅地塊未來上市時的真實定價對政府管理也是個考驗。
 

       地方與房企合力之下，多個城市的土地出讓金在7月份即已超過去年全年，到9月底則創下歷史新高。
 

“地王”熱催生風險
 

       9月底，針對土地市場的問題，國土部召開部分城市開展房地產用地管理和調控工作座談會，明令熱點城市加大住宅用地供應力度，并嚴防高地價。
 

       李瑩認為，國土部此舉對地方政府會產生一定的威懾作用，但地方對土地財政依賴情況未有改善，其對于提升土地出讓收入的需求仍然存在，推地積極性不會明顯降低。而且，最終土地成交價格主要由公開市場競拍所決定，地方政府很難干預，今年以來房企銷售業績增幅尤為顯著，融資環境亦相對寬松，資金狀況良好，企業的高周轉模式也導致房企需要不斷擴展規模來提升利潤總量，一系列因素促使房企拿地熱潮仍將延續。
 

       漢宇地產市場研究部總監付偉則認為，當前土地出讓金額大幅增長與土地市場“熱燒”不退有著密切關聯。隨著近期國土部發出嚴控高地價的警示，四季度一線城市土地市場將呈現高位回落。
 

       21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，土地制度尤其是土地出讓制度不變，各地對土地收入的依賴就得不到根本解決，客觀上也具有把土地賣貴的動力。開發商愿意高價拿地是市場行為，它們必須承擔市場波動的風險。不過，令開發商不安的是，很多市場風險是由于政策變動帶來的，而且無法預測。
 

       中原地產市場研究總監張大偉指出，北京后期限房價競地價每年有2萬套的供應量，以及其他可能出臺的長效機制將會在四季度逐漸出臺，這對市場的影響非常大，有望逐漸抑制房價的上漲幅度。這也意味著，今年高價拿地的房企未來將面臨一定的存貨變現風險。
 

       CRIC在三季度總結及展望報告中亦指出，今年以來國內“地王”項目不斷刷新，推高了一二線城市土地的價格，使一二線城市開發風險加大，對此企業擴張應適當保持謹慎。

來源：http://house.china.com.cn/shanghai/view/698787.htm