中國傳媒聯盟 據 雞毛信 訊：在流動性泛濫、投資渠道有限、房屋供需失衡的情況下，上海樓市高企是大概率事件。

　　《財經》記者 沈忱 施智梁/文

　　價值32億元的樓盤短短幾小時之內售罄。位于上海市虹口區的瑞虹新城六期的第二批房源開盤，與去年10月的第一批房源相比，同一個樓盤短短四個月間竟漲了13%。

　　這不是孤例，易居(博客)研究院的數據顯示，2015年上海樓市漲勢驚人，一年平均漲幅達到17.6%，最高的區域能達到60%。隨著房價高企，北京美晟房地產購房者恐慌情緒蔓延，日光盤層出不窮。

　　流動性過剩、供求失衡，都推動了上海這一輪房價漲勢，杠桿高企、投機炒房、中介亂象等問題涌現。

　　需求、價格已被嚴重透支，如未出現有效的調控政策，樓市熱度難減。

　　瘋狂樓市

　　“心理變了，就什么都變了。”

　　“早知道房價會一下子漲這么快，去年貸多少款都該拿下套房。”剛參加工作三年的陳羽告訴《財經》記者，她和父母從去年就開始陸陸續續看房，家里住在外環浦東金橋，為了工作方便打算再添置套市區內環的一居室自住。從滿目的二手房看起，七八月份的時候，看中了一套靜安區的老房子，總價250多萬元。1997年建的老房子，房子比較老舊，勝在地段不錯。那會離年頭已經漲了10%左右，那邊牛市5000點的余溫還在，這邊上海的樓市剛剛熱起北京美晟房地產來，大部分的人還是持觀望態度。

　　但是和房東談價的過程中，陳羽卻遇到了不少麻煩，房東再三跳價，一開始要加5萬元，陳羽同意了，但房東又不肯賣了，一個月內就漲了15萬元有余。看中的幾套房子，房東都是頻頻跳價，也是打算置換到浦東的大戶型，房東見房子一路漲，北京美晟房地產對自己的房子自然是咬定不放松。

　　這一折騰，就耽擱到2015年底了，這時的上海樓市已是一片瘋狂。靜安區的遠中風華園以略低于市場價的價格放出18套小戶型次新房，幾十家中介帶來了上百號購房者，在遠中風華總部熙熙攘攘地排成長隊，抽中了簽才有買房資格，18個名額，北京美晟房地產上樓簽約，房子還沒來得及看一眼就全部成交。總價近500萬元的房子以令人咋舌的速度賣出，隔了幾個月，鏈家上面掛出來的價格，比起購房價已經漲了接近50%。

　　位于瑞虹新城附近的鏈家中介人士告訴《財經》記者，他們分管的區域內，不過是個位數的樓盤，年后一天就能成交兩套二手房。這在幾年前，是完全不可想象的。

　　受訪的多位購房者表示，買房對他們來講，似乎已經成為了一種沖動型消費，一天之內甚至幾個小時就可以決定下來，簽完合同的心情是“有點懵”，顧不上思考這個決定是對是錯了。房價要漲的論調加速著這輪瘋狂，買房潮已經推動著大家往前走。

　　某外企的白領李玲2月底在浦東買了房子，隔了兩天總價就漲了26萬元，她直言，“這種感覺曾經也有過，是去年初我閉著眼睛買股票的時候。”

　　在房價日益上升的同時，開發商對于拿地和開發樓盤卻并不積極。今年2月的供應面積已較2015年最高點下降了90%，上海多個樓盤在年前稱停止銷售，隔幾個月再推盤。新房每平方米均價并不十分高，但都是大戶型，總價驚人。

　　二手房市場亂象叢生，炒房，房東隨意跳價，價格直逼新房市場。新房則一房難求，動輒千萬元，地產商捂著土地不開發，或者改變土地性質來增加住宅供應量。房地產市場的供給端在待價而沽，沒人知道會漲到什么程度，又都確信著房價會一路上揚。供給嚴重不平衡導致需求端像是待宰的羔羊，只能任由房東坐地起價。

　　“心理變了，就什么都變了。”中原地產高級經理歐元登告訴《財經》記者。

　　在流動性過剩、供給失衡等愈演愈烈的市場下，億翰中國董事張化東告訴《財經》記者，部分不規范的中介行為在推高房價上起到的作用，也不容忽視。

　　鏈家去年推出了限時“簽賠”的服務，即與房東簽訂獨家代理協議，在限定的時間內幫助房東根據約定的市場價格出售房屋。如果鏈家無法按時完成交易，將賠付給房東500元到5000元不等的賠償金。同樣，房東如果無法履行協議，也將向鏈家支付一定金額作為服務費。

　　歐元登認為，限時簽賠的服務在之前是絕無僅有的，并且極有可能成為抬高房價的推手。通常鏈家的房源定價比其他中介的價格虛高5%左右，而當獨家代理數量達到一定比例后，便可操縱價格，甚至壟斷某一小區的房源價格。

　　王雪，本地人，家里是以小置大，需要先賣出現住的80平方米小戶型，房子非常熱銷，掛出兩天就有人來買，買方付了定金，但籌不到余款，只得作罷。結果中介不肯歸還屋主的房產證，聲稱要房產證只能拿錢來贖，買方給了幾萬塊錢，中介還是不肯還，最后王雪只好出了幾千元息事寧人。

　　上海的樓市已經從買方市場，變成了賣方市場，甚至變成了中介市場。房價一路扶搖直上，在這過程中，任何一點風吹草動都將引發蝴蝶效應。

　　杠桿助力

　　樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯網金融產品如首付貸等，挑戰了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿

　　歐元登告訴《財經》記者，他經手的所有客戶都需向銀行貸款才能買房，至少六成以上的杠桿。

　　在外資行做房貸業務的劉方泉也證實了這個數據。相應地，銀行也比較樂于在房價上漲周期中放房貸。房貸屬于抵押性貸款，違約后可以將房子拍賣，在這輪漲勢中，對銀行是穩賺不賠的生意。而且房貸向來是銀行貸款中資質最佳的，在小劉工作的大半年時間里，壞賬為零。

　　央行上海分行的數據顯示，2016年1月個人住房貸款增加346億元，環比多約增140億元，同比多增243億元。上海1月樓盤成交總額為480億元，銀行貸款對于成交量有滯后效應，不過大約估算，銀行信貸杠桿約占總成交額的六七成，屬于合理范圍。相對于發達城市，比如香港、紐約等，八成左右的銀行杠桿比例，還是略低的。

　　但與過去幾年相比較，住房貸款已是飛速增長，處于高位運行的狀態。2012年新增月平均住房貸款只有15億元，2011年則是18億元。迅速躥高的房價，是新增貸款數額激增，銀行信貸比例卻不高的原因。

　　房價收入比是用來衡量居民收入是否能夠支撐房價的重要標準，易居研究院研究總監嚴躍進表示，房價收入比超過6就可視為泡沫區。2015年全國的房價收入比為7.2，上海為21，遙遙領先于全國水平。這說明房價上漲，老百姓不吃不喝，要20年才能夠買得起33平方米的房子。

　　樓市杠桿，銀行信貸是其一。P2P或者中介等推出的互聯網金融產品如首付貸等，挑戰了銀行的房貸安全線，也加大了樓市里的杠桿。按照目前上海購買首套房最低30%的首付計算，購房的杠桿比例是3∶10，在此基礎上如果通過首付貸減少一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為3∶20。搜 房網旗下房天下理財網站的數據顯示，首付貸是它推出的貸款產品中最受歡迎的一種，已經有接近20萬人投資，貸款數額不設限度。

　　除此之外，中介墊資等影子銀行層出不窮，加劇了樓市中的杠桿波動。自去年4月鏈家理財平臺上線以來，月成交金額均為十幾億元以上，最高今年1月達到了25億元。大多是針對普通購房者借與貸的短期理財產品，用來墊資房屋交易過程中的贖樓、尾款以及過橋貸款等。

　　中介過橋貸款等屬于信用貸款，貸款利率均在10%以上，存在潛在的違約風險。以鏈家首付貸產品為例，2015年總體規模為3億元，目前已經完成了1.8億元的回款，余額仍有1.2億元未收回。

　　監管層亦在加強中介首付貸風險管控，截至3月8日，鏈家、我愛我家(微博)等房產中介的首付貸業務已暫停。

　　央行行長周小川之前表示，中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，將來可以給予銀行更大的自主權來決定具體政策，其中包括定價以及調整首付比例。監管層對于寬松銀行房貸的傾向性明確，銀行信貸放開，也可以減少監管不及的小額房貸業務的風險。

　　但是戴德梁行(微博)華東區綜合住宅服務主管伍惠敏告訴《財經》記者，無論對剛需或者改善型需求，上海三成首付是一條底線，如果跨越這條警戒線，極有可能成為次貸危機的溫床。

　　多層杠桿高企，在水漲船高的樓市中，無疑推高了風險。中介的場外配資可能會通過促進成交量來推升房價，然而，并不能左右這一輪價格上漲。首付貸的出現早在幾年前就已經開始，民間借貸在之前也比比皆是，歸根結底，房價飆升，帶動了一眾首付貸們的瘋狂。