袁東

如果說，在超出自住需要之外，個人或一個家庭或許能通過購買房產來積累財產并變得富有，而不管這種購買是被界定為投資還是投機；那么，作為一個國家，無論如何也不可能通過建造或購買房產而變得富有，非但如此，而且還很可能因此喪失競爭力。更何況，這種普遍現象也很難被界定為投資，盡管投資不一定與盈利等同。

房屋當然有質量差異，其建造也有技術含量，但這種技術恐怕難以與制造業等產業技術相提并論。僅就現代的房屋而言，不管是住宅還是商業地產，很難說就一定比幾百年前的原木小屋或石頭房子好。如果考慮到綠色低碳因素，更難以確定“越是新的就越是好的”。

在這一意義上，雖然房地產開發商也是價值創造者，其財富實力會或許在短時間內迅速增強，并擁有較大的社會話語權與影響力，但難以作為一類企業家，如同制造業或服務業里的企業家那樣，受到人們的頂禮膜拜。相反，不論是哪個時代或哪個國家，往往這將這類快速暴富的人視作地產投機商，負面評價似乎并不比正面評價少。如果房地產商意識不到這一點，則只能顯示其實在缺乏自知之明，對于給自己帶來財富的房地產業缺乏應有的正確認識。

無疑，房地產的確是國民經濟一個重要的經濟部分，但是，當一個經濟體的增長主要由房地產支撐和牽引時，就會拖累其技術進步以及其他產業的競爭力。

房地產是一個自我增強色彩很濃的行當，無論其上升還是下降，都常常極易演變為疊加累積的非理性加速過程。特別是在所謂房地產繁榮時期，無論是開發商還是已決定購房者（更不用說已擁有房產者），無不希望房價繼續上漲。在這種普遍而逐漸變得非理性的過程中，加入房地產市場的資源不斷增加，對其他產業的擠占也會越來越大。輕易而簡單的賺錢效應，吸引著越來越多的企業加入地產開發投機，基于短期盈利壓力而使很多產業的資產負債表充斥著過多的土地泡沫因素。然而，這不僅不是真實的增長與發展基礎，反而弱化了主業的發展，掩蓋了主業競爭力下降等問題。對房地產的過多參與，以及對其高額盈利的陶醉，于產業和企業而言，無不妨礙著對技術研發與改進、品牌建設的投入。長此以往，主業將變得不再是主業。

過去十多年中國房地產的持續繁榮，不僅使房地產價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業和大型私營企業參與到房地產開發中來。特別是掌控了中國主要資源的國有企業，利用金融體制及其他經濟體制改革不到位所帶來的資金、土地和地方政府支持等優勢，不斷增加對房地產的投入力度，在助長著土地泡沫的同時，也用來自房地產的巨額利潤掩蓋著主業盈利的下降甚至虧損。有人說，過去十多年中國的經濟增長居世界之最，但在此期間并沒有產生出世界級的技術品牌，這與土地泡沫的興盛與膨脹有著很大關系。筆者認為，這種說法不無道理。

更成問題的是，房地產極易形成泡沫，泡沫又極易破裂。在泡沫破裂的過程中，房地產的貶值則是累計加速的，1997年亞洲金融危機時香港地產貶值70%就是例證。這一過程會將那些過度參與房地產開發的產業企業拖垮。不要說70%，中國的房地產市場就是下降這一數據的一半，且不說那些房地產開發商，不少其他的產業企業亦將陷入極其被動的局面，且不說還有大量銀行與非銀行金融機構也將因呆壞賬而跌入兼并重組甚至破產的境地。

國人這些年來都看到了，中國的房地產市場進入了一個兩極化的怪圈：一方面，房屋建造得越來越多，房價卻不降反升，買不起房子的人并沒有因為遍地建起的房子而能夠買得起，反而越來越買不起；另一方面，已擁有房產和買得起房子的人，在期望房價不降的同時，照樣想方設法去購買房產。不用看統計數據，僅憑直覺就會發現，遍布國內大大大小小城鎮的房子，或許各有其主，但不少地方的空置率不低。整體上看，即使不承認過剩，至少很難否認不再短缺。因此，將房價上升歸于供給不足很難讓人信服。那么，是不是等到哪一天懸空中的那個大泡沫破裂了，在地面伸脖仰望的人就能買得起房子，能撿到一片半片的泡沫碎片呢？不見得！這個幾乎是全球最大的泡沫一旦破裂，那會是一場重大危機，將給所有行業帶來重大損失。所有人都會受到影響，那些購買力低的人群所受到的絕對影響更大。這就是一個大型經濟體為什么絕對不能仰仗房地產泡沫的原因所在。

德國長期以來重視制造業，美國在金融危機后采取的“再工業化”政策，從正反兩個方面表明，無論發展到哪個階段，制造業都是大型經濟體穩定增長與可持續發展的堅實基礎。

如此看來，如果想要確保中國經濟增長不脫離制造業等產業的穩實支撐，當務之急就得繼續擠壓房地產泡沫。為此，降低甚至停止各類國有產業企業對房地產開發的參與，恐怕都可以是可供考慮的政策。

而那些通過房地產開發而積聚起巨額財富者，最好有點自知之明，不再那么理所當然地以社會公正者的形象招搖于市，而整個社會也亟須從制度與文化建設上營造起恰當約束房地產投機商的氛圍。

（作者系中央財經大學教授）