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中國傳媒聯(lián)盟 據(jù) 搜房網(wǎng)訊 軌道房、學(xué)區(qū)房、江景房……每一種房，都有屬于它最明顯的特點(diǎn)。有了概念好賣房，開發(fā)商會這樣想，房產(chǎn)中介也會這樣想。

房產(chǎn)具有更多的附加值，其市場接受程度就會更高。因此，不管是開發(fā)商還是中介公司都會竭力營造概念，甚至進(jìn)行概念炒作，以期受到更多的關(guān)注。為了區(qū)分概念的真?zhèn)危彿空咝枵莆找恍┳R別技巧。

瘋狂學(xué)區(qū)房”：135萬買4平米 到底圖個啥？

（來源：新華網(wǎng)）國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，各地房價出現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢，而一些地方的學(xué)區(qū)房卻成為“房堅強(qiáng)”，逆勢上漲，甚至供不應(yīng)求，從炒房變成炒“期權(quán)”。記者在北京、廣州等地采訪發(fā)現(xiàn)，有人花135萬買個4.4平方米的房子，根本不能住，只為給上學(xué)買個進(jìn)門證。即便如此，仍一“坑”難求。

與房價“大勢”形成鮮明對比的是，一些地方的學(xué)區(qū)房市場一枝獨(dú)秀，逆勢上漲。自2014年嚴(yán)格落實(shí)就近入學(xué)政策以來，北京市部分學(xué)校的劃片范圍有所調(diào)整。隨著取消共建，嚴(yán)格按學(xué)籍、戶籍就近入學(xué)等政策的施行，擇校變得越來越困難。一些家長稱，購買學(xué)區(qū)房成了擇校的“最后通道”。記者近日發(fā)現(xiàn)，北京市學(xué)區(qū)房價格普遍上漲，部分“新學(xué)區(qū)房”每平米上漲4萬元仍一房難求。

久宏房地產(chǎn)公司王姓經(jīng)紀(jì)人說：“北京奮斗小學(xué)這樣的老牌優(yōu)質(zhì)校附近，學(xué)區(qū)房大幅上漲。我們剛剛以135萬元成交了一套4.4平方米的房子，每平米將近31萬元。”

公園房大熱：同一幢樓 看公園的貴700~1000元/m2

（來源：重慶時報）日前，北部新區(qū)發(fā)布消息，重慶最大的公園——金海灣濱江公園中期設(shè)計方案出爐，投資5個億，占地面積4825畝，比中央公園還大一倍。記者隨后從江北、渝北、南岸等區(qū)獲悉，均有公園在建或在規(guī)劃，比如僅北部新區(qū)，未來5年就將新建近30個公園。而在重慶主城，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前打出“公園旁”樓盤就超過50個，照母山植物園、中央公園、彩云湖濕地公園、鴻恩寺公園，形成了重慶樓市熱門的置業(yè)板塊。

看個公園高層每平米多花700~1000元。王慶表示，“同一幢樓高層不同朝向的戶型，平均價差在700~1000元/平方米左右。”北部區(qū)域公園樓盤的高層產(chǎn)品，相對價差更大。

與最早興起的公園地產(chǎn)，僅僅是建在公園旁，享受公園資源配套不同的是，越來越多的開發(fā)商開始考慮，如何實(shí)現(xiàn)樓盤與公園更好的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)更好的生活參與感和配套的豐富性。

四招識別“偽概念”樓盤

學(xué)區(qū)房：分清范圍和條件

（來源：青年參考）即使樓盤在學(xué)校馬路對面，也可能因?yàn)闆]有劃入學(xué)區(qū)范圍而無法得到就讀資格。購房者也可能因?yàn)閼艨谶M(jìn)駐時間過短而無法入讀。

學(xué)區(qū)房的考察重點(diǎn)在于學(xué)區(qū)范圍。據(jù)了解，各學(xué)校每年會公布具體的招生范圍，購房者可以通過所在區(qū)縣教委官方網(wǎng)站查詢，或者具體咨詢各個學(xué)校。在大多數(shù)情況下，每所學(xué)校的招生范圍一般不會有變化，但也有特例，因此，購房者要關(guān)注最新的招生范圍。需要注意的是，有些學(xué)校對招生范圍內(nèi)適齡兒童的居住年限也有要求，這需要購房者提前了解清楚。

軌道房：留意“一公里效應(yīng)”

并不是所有靠近軌道線的住宅都可稱為“軌道房”。

據(jù)了解，凡是靠近軌道交通線路的樓盤，都會被冠以“軌道房”稱號。有些樓盤雖然靠近軌道線，但離站點(diǎn)有一段距離，步行超過１５分鐘，這為出行帶來了些許不便。

在海外，軌道房有“一公里效應(yīng)”的說法，即以站點(diǎn)為中心，一公里范圍內(nèi)的業(yè)主愿意采用步行的方式乘坐地鐵，如果超過這個距離，則必須依賴自行車、社區(qū)巴士或者公交車到達(dá)地鐵站。也就是說，距離地鐵站超過一公里的地方，軌道交通的影響力急劇下降。一般說來，普通人步行一公里所需時間在１５分鐘左右，建議大家考察軌道房時，可以１５分鐘為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，房子并非離地鐵站越近越好，因?yàn)榫嚯x太近，地鐵發(fā)出在噪音會對居住品質(zhì)產(chǎn)生影響。住宅距離地鐵站步行距離以７分鐘為宜。

景觀房：越稀缺越值錢

擁有的景觀資源越稀缺，物業(yè)的價值就越大。

筆者了解到，位于北外灘的新外灘花園是一個已建成多年的樓盤，目前該樓盤的二手房價有高有低。筆者在某專業(yè)二手房信息網(wǎng)站上查閱該樓盤二手房源掛牌價時發(fā)現(xiàn)，最高掛牌單價達(dá)１１萬元／平方米，最低為２．９萬元／平方米。除了樓層、房型等因素外，最主要的原因是景觀因素。如果樓層夠高、靠近黃浦江，售價就比較高。

景觀因素在一定程度上的確能夠影響物業(yè)價值，但只有稀缺的景觀資源才值錢。在上海，較為稀缺的水景資源為黃浦江、蘇州河等，山景有佘山，以及具有深厚人文氣息的建筑構(gòu)成的景觀，如城隍廟等。當(dāng)然，近年來，諸多樓盤在小區(qū)內(nèi)部也比較注重景觀設(shè)計，這對小區(qū)居住環(huán)境的提升有很大作用，也使得樓盤更受購房者歡迎。

在此需要提醒的是，目前有一些靠近河浜或綠地的住宅也號稱景觀房，并以此為賣點(diǎn)。其實(shí)這只是噱頭，難以得到市場的認(rèn)可。

生態(tài)房：技術(shù)是硬指標(biāo)

現(xiàn)代人注重身體健康，不少樓盤打出生態(tài)概念，以迎合市場需求。專家表示，生態(tài)建筑的標(biāo)準(zhǔn)在于生態(tài)技術(shù)的應(yīng)用。

筆者發(fā)現(xiàn)，不少樓書都會突出樓盤的生態(tài)特色。由于目前并未出臺相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，到底何謂生態(tài)樓盤也沒有一個確切的說法。專家表示，購房者可盡量挑選生態(tài)技術(shù)運(yùn)用較多的項(xiàng)目，例如墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，裝修裝飾使用無污染的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音影響、污水和生活垃圾集中處理等。同時，還應(yīng)注重小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化等。如果沒有運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，只是栽幾棵樹，或者靠近樹林，則稱不上生態(tài)樓盤。

類似的還有智能化住宅。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，不少智能技術(shù)已為住宅開發(fā)所應(yīng)用。但業(yè)內(nèi)人士提醒，并非裝上寬帶、可視對講機(jī)、遠(yuǎn)程抄表等設(shè)施就實(shí)現(xiàn)智能化了，智能化包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)以及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，要看樓盤是否采用了最新的智能化技術(shù)。