中國香港-Media OutReach-2019年8月7日-鵬元國際向融信中國控股有限公司（后稱融信）授予國際刻度的長期主體評級，等級為“BB”，展望為穩定。

融信為中國房地產開發商，主要從事開發中高端住宅物業。地產開發占總收入的97％，建設服務、租金收入等占余下的3%。融信的評級反映了公司在區域市場的領先市場地位、強勁的合約銷售額、優質的土地儲備以及不斷改善的財務狀況。另一方面，融信的評級也受到其在中國房地產市場內相對較小的規模以及較高的業務集中度的制約。

融信穩定的展望反映了我們對公司在財務狀況改善的同時，合約銷售繼續提高的預期。

主要評級觀點

正面因素

我們預期公司將維持在臺灣海峽西岸經濟區和長江三角洲地區的領先市場地位。融信是一家中國東南部地區頂級的房地產開發商，特別是在福州和杭州。公司被選為“2018中國房地產開發企業福建省10強”，并入選“2018年中國最具競爭力房地產上市企業23強”。憑借強大的品牌認可度，過去幾年融信的業務規模不斷擴張。

我們認為公司具有強健的銷售執行能力。過去三年，融信的合約銷售額實現了強勁增長，2016年、2017年和2018年的合約銷售總額分別增長107％、104％和143％。公司2018年的權益合約銷售額在所有中國房地產開發商中位列第28位，較2017年第36位排名大幅提升。強勁的合約銷售額和健康的現金收款為公司的擴張提供了穩定的現金流入。2018年公司合約銷售增長達到頂峰后，我們預期公司在2019年和2020年的擴張速度將大幅放緩。

我們的評估表明融信擁有一二線城市優質的土地儲備。我們認為，融信擁有多元且低成本的土地儲備，足以支持其未來兩年的增長和盈利能力。截至2018年底，融信在全國39個城市共有154個項目，總土儲和權益土地儲備分別為2, 540萬平方米和1, 290萬平方米。融信擁有優質的土地儲備，截至2018年底，88%的總土儲貨值和82%的總建筑面積主要集中在一二線城市。公司平均土地成本為6,356人民幣/平方米，僅為2018年底合約銷售額平均售價的30％。

融信已在去桿杠，且我們預期未來兩年公司去杠桿化的趨勢將會持續。由于土地收購減少和合約銷售強勁，2018年融信的杠桿率有所下降，債務總額同比下降11％，凈債務同比下降23％。權益土地購置額從2017年的340億元人民幣下降至2018年的70億元人民幣。出于較低的土地購置額，我們預期2019和2020年公司杠桿率將進一步下降。

負面因素

相對于中國房地產開發行業最大的同業公司來說，公司經營規模相對較小。盡管過去幾年公司迅速發展，但與中國房地產開發行業最大的同業相比，融信仍被視為較小的開發商。2018年公司的合約銷售總額為1, 220億元人民幣，收入340億元人民幣，約為業內最大同業的四分之一和十分之一。此外，截至2018年底，公司的土地儲備規模約為最大同業的六分之一。

我們認為融信的業務集中度風險相對較高。融信所有的收入均來自中國房地產，其中97％的收入來自住宅物業開發。公司的財務業績在很大程度上受到中國經濟和房地產市場周期性的影響。

評級展望

出現以下情況導致融信的信用狀況顯著惡化時，我們將考慮下調融信的主體評級：1）杠桿率長期大幅增加；2）EBITDA利潤率大幅下降且不太可能回升； 3）經營狀況顯著惡化。

出現以下情況導致公司的信用狀況大幅改善時，我們將考慮上調公司的主體評級：1）杠桿率持續大幅下降；2）EBITDA利潤率大幅上升，且升勢被視為可維持； 3）經營狀況顯著改善。

相關評審委員會召開日期：2019年7月31日

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相關的評級方法

《通用企業評級方法》（2019年3月15日）

《行業信用指引-中國房屋建筑商和房地產開發商》（2018年8月31日）

《企業財務調整和比率定義》（2018年5月7日）

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