降價正當(dāng)時 維權(quán)需理性

2014年以來，濟南各大樓盤都不約而同的打起了促銷價格戰(zhàn)。進入八月以來，濟南房地產(chǎn)市場上純新盤和加推樓盤持續(xù)不斷。數(shù)據(jù)顯示八月份明顯打出優(yōu)惠打折宣傳的樓盤有55個，占在售樓盤總數(shù)的近半，以價換量成為開發(fā)商近兩個月來的首選策略。究其原因，劉國敏律師認為有兩方面原因：一是大家的消費更理性化了，雖然限購放開但不像過去房價一直漲的時候到處投資買房。另外一個是銀行貸款收緊、地產(chǎn)融資困難，導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺需要以降價促銷的方式快速回籠資金。

樓市行情不好時，購房糾紛也隨之增加。“購房人在維權(quán)時采取過激行為維權(quán)可能會矛盾激化，會影響開發(fā)商的正常經(jīng)營，影響到附近居民的居住或者導(dǎo)致交通堵塞。”劉國敏律師建議：“如果出現(xiàn)糾紛，買房人先去找開發(fā)商協(xié)商。如果通過自己的能力無法協(xié)商的話，應(yīng)在咨詢了包括律師在內(nèi)的專業(yè)人士之后，依法處理。

四大建議讓您做精明買房人

為了免去后顧之憂，在選房及買房過程中購房者需要注意哪些問題呢？劉國民律師認為主要有以下四點需要注意：

第一，審查開發(fā)商的合法開發(fā)手續(xù)，一定要看開發(fā)商是否取得預(yù)售許可證。因為只有取得了預(yù)售許可證，您所購買才不是一個空中樓閣。

第二，在購房時一定要審查合同條款，例如合同約定的付款情況、貸款情況、逾期付款的處理方式、開發(fā)商的交房條件、開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的時間、延期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任等。

第三，選房時要多對比。我們現(xiàn)在買房不僅僅是是居住，可能還有投資的需求。為了避免在投資時選擇性失誤，多去看看附近的樓盤，不同的戶型、是否學(xué)區(qū)房等可能會有不同的價格，買適合自己的房屋。

第四，一旦和開發(fā)商簽約以后，一定要按照合同履行。買房人尤其是要注意自己的付款義務(wù)，如果因為自己付款逾期，有可能會導(dǎo)致開發(fā)商解除合同。因為這個原因解除合同的情況很多，可能買房人心里還覺得很委屈，“我不過逾期付款幾天，開發(fā)商就給我解除合同，還扣我違約金、扣我定金”，但是如果買房人違約了，開發(fā)商是有權(quán)依據(jù)雙方的約定解除合同并要求您承擔(dān)違約金的。

購買學(xué)區(qū)房要審核入學(xué)條件

馬上又要到開學(xué)季，子女上學(xué)問題再次成為家長們關(guān)注的熱點，尤其是在濟南限購放開、市場整體不景氣的環(huán)境下,學(xué)區(qū)房的絲絲變化更能牽動大家的神經(jīng)。 劉國敏律師建議，購買學(xué)區(qū)房一定要審核入學(xué)條件。“我們遇到了一些買房人不了解這個情況，認為開發(fā)商開盤的這個樓盤就在這個重點小學(xué)的區(qū)域內(nèi)，就買了這個房子，買了之后才發(fā)現(xiàn)只有一手房的才可以入學(xué)。”其實部分開發(fā)商給重點學(xué)校繳納一定費用，但是該樓盤有可能僅僅是買一手房時才享受入學(xué)條件。如果你再二手買過來，你的孩子就無法享受這個入學(xué)條件了。另外還需要注意有一些開發(fā)商打著重點學(xué)校、重點學(xué)區(qū)房的名義來銷售，但實際上是和學(xué)校沒有相關(guān)的協(xié)議，購房者最好去所在轄區(qū)內(nèi)的教委咨詢一下。

另外，在買二手學(xué)區(qū)房時需要注意的是，一定要在買賣合同中約定出賣人戶口遷出時間，如果不遷出的話會有什么樣的違約責(zé)任，以免影響您的孩子入學(xué)。

預(yù)測：年底或是最佳出手時機

劉國敏律師認為，2014下半年將會持續(xù)上半年低迷的態(tài)勢，觀望情緒依然比較濃重，回暖應(yīng)該出現(xiàn)在明年。“因為人的持續(xù)觀望是有一個時間段的。我舉個例子比如濟南某個知名樓盤，最早開發(fā)的時候還比較便宜一平米大概四五千，后來一直漲到八九千，現(xiàn)在降也就降到八千多，不可能降回到四千，濟南樓市沒有很大的泡沫現(xiàn)象，剛需量依然大，因此樓市不會降價太大，尤其是好位置的樓盤的價格還是會持續(xù)穩(wěn)步增長。”

“如果出手買房的話，我認為最佳時機在今年年底。”劉國敏分析，一般開發(fā)商在年底要還貸款，春節(jié)之前要付工程款，這時候資金壓力大，資金回籠需求強。其實房產(chǎn)開發(fā)就是一個資本的運作，資金壓力強的時候，他肯定會低價拋房的，所以年底買房是個不錯的選擇。

采訪手記：

與劉國敏律師的第一次見面，是在一年多前騰訊房產(chǎn)主辦的媒體沙龍上。盡管那時對她并不是很了解，但卻被他的激情、學(xué)識與幽默所深深吸引。后來，有機會讀到她的博客，透過字里行間，深切感受到這是一個情感豐富、細膩、愛思考、有個性的人。

當(dāng)真正走近、與她面對面時，她溫文儒雅，言談舉止中透出大家氣派；她從容不迫、旁征博引連續(xù)幾個小時侃侃而談，內(nèi)容豐富，思維迅捷，風(fēng)趣幽默又不失嚴謹；她行事有條有理、不急不躁。

和她深入交談，她的思想、她的手勢、她的表情、她的整個人，都會讓你發(fā)現(xiàn)，這是一個思維縝密而又激情奔放的人。是一個專業(yè)敬業(yè)的“律師導(dǎo)師”；是一個自由自在的“精神貴族”；更是一位才華橫溢具有預(yù)見力的“事業(yè)探尋者”。