降價正當時 維權需理性

2014年以來，濟南各大樓盤都不約而同的打起了促銷價格戰。進入八月以來，濟南房地產市場上純新盤和加推樓盤持續不斷。數據顯示八月份明顯打出優惠打折宣傳的樓盤有55個，占在售樓盤總數的近半，以價換量成為開發商近兩個月來的首選策略。究其原因，劉國敏律師認為有兩方面原因：一是大家的消費更理性化了，雖然限購放開但不像過去房價一直漲的時候到處投資買房。另外一個是銀行貸款收緊、地產融資困難，導致開發商資金短缺需要以降價促銷的方式快速回籠資金。

樓市行情不好時，購房糾紛也隨之增加。“購房人在維權時采取過激行為維權可能會矛盾激化，會影響開發商的正常經營，影響到附近居民的居住或者導致交通堵塞。”劉國敏律師建議：“如果出現糾紛，買房人先去找開發商協商。如果通過自己的能力無法協商的話，應在咨詢了包括律師在內的專業人士之后，依法處理。

四大建議讓您做精明買房人

為了免去后顧之憂，在選房及買房過程中購房者需要注意哪些問題呢？劉國民律師認為主要有以下四點需要注意：

第一，審查開發商的合法開發手續，一定要看開發商是否取得預售許可證。因為只有取得了預售許可證，您所購買才不是一個空中樓閣。

第二，在購房時一定要審查合同條款，例如合同約定的付款情況、貸款情況、逾期付款的處理方式、開發商的交房條件、開發商延期交房的違約責任開發商辦理房產證的時間、延期辦理房產證的違約責任等。

第三，選房時要多對比。我們現在買房不僅僅是是居住，可能還有投資的需求。為了避免在投資時選擇性失誤，多去看看附近的樓盤，不同的戶型、是否學區房等可能會有不同的價格，買適合自己的房屋。

第四，一旦和開發商簽約以后，一定要按照合同履行。買房人尤其是要注意自己的付款義務，如果因為自己付款逾期，有可能會導致開發商解除合同。因為這個原因解除合同的情況很多，可能買房人心里還覺得很委屈，“我不過逾期付款幾天，開發商就給我解除合同，還扣我違約金、扣我定金”，但是如果買房人違約了，開發商是有權依據雙方的約定解除合同并要求您承擔違約金的。

購買學區房要審核入學條件

馬上又要到開學季，子女上學問題再次成為家長們關注的熱點，尤其是在濟南限購放開、市場整體不景氣的環境下,學區房的絲絲變化更能牽動大家的神經。 劉國敏律師建議，購買學區房一定要審核入學條件。“我們遇到了一些買房人不了解這個情況，認為開發商開盤的這個樓盤就在這個重點小學的區域內，就買了這個房子，買了之后才發現只有一手房的才可以入學。”其實部分開發商給重點學校繳納一定費用，但是該樓盤有可能僅僅是買一手房時才享受入學條件。如果你再二手買過來，你的孩子就無法享受這個入學條件了。另外還需要注意有一些開發商打著重點學校、重點學區房的名義來銷售，但實際上是和學校沒有相關的協議，購房者最好去所在轄區內的教委咨詢一下。

另外，在買二手學區房時需要注意的是，一定要在買賣合同中約定出賣人戶口遷出時間，如果不遷出的話會有什么樣的違約責任，以免影響您的孩子入學。

預測：年底或是最佳出手時機

劉國敏律師認為，2014下半年將會持續上半年低迷的態勢，觀望情緒依然比較濃重，回暖應該出現在明年。“因為人的持續觀望是有一個時間段的。我舉個例子比如濟南某個知名樓盤，最早開發的時候還比較便宜一平米大概四五千，后來一直漲到八九千，現在降也就降到八千多，不可能降回到四千，濟南樓市沒有很大的泡沫現象，剛需量依然大，因此樓市不會降價太大，尤其是好位置的樓盤的價格還是會持續穩步增長。”

“如果出手買房的話，我認為最佳時機在今年年底。”劉國敏分析，一般開發商在年底要還貸款，春節之前要付工程款，這時候資金壓力大，資金回籠需求強。其實房產開發就是一個資本的運作，資金壓力強的時候，他肯定會低價拋房的，所以年底買房是個不錯的選擇。

采訪手記：

與劉國敏律師的第一次見面，是在一年多前騰訊房產主辦的媒體沙龍上。盡管那時對她并不是很了解，但卻被他的激情、學識與幽默所深深吸引。后來，有機會讀到她的博客，透過字里行間，深切感受到這是一個情感豐富、細膩、愛思考、有個性的人。

當真正走近、與她面對面時，她溫文儒雅，言談舉止中透出大家氣派；她從容不迫、旁征博引連續幾個小時侃侃而談，內容豐富，思維迅捷，風趣幽默又不失嚴謹；她行事有條有理、不急不躁。

和她深入交談，她的思想、她的手勢、她的表情、她的整個人，都會讓你發現，這是一個思維縝密而又激情奔放的人。是一個專業敬業的“律師導師”；是一個自由自在的“精神貴族”；更是一位才華橫溢具有預見力的“事業探尋者”。